금융당국이 오는 7월부터 전면 시행하는 '3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 세부 방안을 발표하면서 무주택 실수요자들의 주택 구매 전략에 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 다만, 전문가들은 당장 부동산 시장 전반에 충격을 줄 가능성은 크지 않다고 보고 있으며, 장기적인 시장 구조의 변화에 주목할 필요가 있다고 조언한다.

 

21일 부동산 및 금융업계에 따르면, 금융위원회는 전날인 20일 ‘3단계 스트레스 DSR 시행 방안’을 공개하고 오는 7월 1일부터 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 가계대출에 대해 스트레스 금리를 1.5% 일괄 적용하는 제도를 도입한다고 밝혔다. 스트레스 DSR은 대출 심사 시 적용되는 가상의 금리를 실제보다 높게 설정해 차주의 상환 능력을 평가하는 제도다. 이는 금리 상승에 따른 미래 상환 부담을 미리 반영해 금융 건전성을 확보하기 위한 조치로 풀이된다.

 

기존 2단계 스트레스 DSR에서는 금리에 0.75%를 더해 심사했으나, 3단계부터는 이를 두 배인 1.5%로 상향함으로써 사실상 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 발생하게 된다. 예를 들어, 연 소득 1억원인 차주가 연 4.2% 금리, 30년 만기 원리금 균등상환 조건으로 주담대를 받을 경우 2단계 기준으로는 6억3000만원까지 대출이 가능했지만, 3단계 기준에서는 5억9000만원으로 약 3300만원, 비율로는 5%가량 한도가 줄어들게 된다.

 

다만, 지방 주택담보대출에 대해서는 이번 조치에서 예외를 뒀다. 지방의 주택시장 침체와 건설 경기 악화 등을 고려해 올해 말까지는 기존 0.75%의 2단계 스트레스 금리를 유지하기로 했다. 이는 지방 주담대 신규 취급액 비중이 감소하고 있는 현실을 반영한 유예 조치다.

 

 

 

하지만 이 같은 규제 강화가 즉각적으로 주택시장 전체에 강한 영향을 미치긴 어렵다는 평가도 나온다. 여전히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 강한 서울 강남권과 마용성(마포, 용산, 성동) 지역을 중심으로 주택 수요가 지속되고 있기 때문이다. 전문가들은 스트레스 DSR의 실질적 영향은 실수요자, 특히 자금 조달 여력이 부족한 계층에 집중될 것으로 내다봤다.

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “7월부터 수도권을 중심으로 스트레스 금리 1.5%가 적용되면서 대출 한도가 감소하는 것은 불가피하겠지만, 서울 아파트 매물 부족과 분양 일정 지연, 임대료 상승 등이 복합적으로 작용해 당장의 수요 위축은 제한적일 것”이라고 진단했다. 이어 “특히 강남 등 핵심 지역은 이미 토지거래허가구역으로 지정돼 갭투자가 어렵고, 이동하는 수요 중 상당수는 자기자본을 보유한 실수요자이기 때문에 대출 규제의 효과는 제한적일 수밖에 없다”고 덧붙였다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 비슷한 분석을 내놨다. 그는 “스트레스 DSR은 말 그대로 대출을 막는 것이 아니라 받을 수 있는 한도를 줄이는 제도”라며 “따라서 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자에게는 직접적인 영향이 클 수밖에 없다”고 평가했다. 또한 그는 “7월 총선과 이후 인수위 구성, 새 정부 출범 등 정치 일정이 밀집된 올해 중반기 상황에서는 정부가 규제를 완화해 시장 수요를 자극할 가능성은 낮다”며 “정부 입장에서 매매 활성화는 가격 상승을 수반할 수 있어 정책적으로 부담이 될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

 

결국 이번 3단계 스트레스 DSR 시행은 금융시장의 건전성을 확보하고 미래 리스크에 대응하기 위한 제도적 조치인 동시에, 무리한 대출을 억제해 실수요 위주의 주택시장 형성을 유도하려는 정책적 의도가 반영된 것으로 해석된다. 하지만 대출 한도 감소로 인해 실수요자의 내 집 마련 문턱은 더욱 높아질 것으로 보이며, 향후 금리 추이와 함께 실거래 동향이 어떤 흐름을 보일지 시장의 관심이 집중되고 있다.